新加坡产权买房流程详解及其问题解答

发布日期::2018-09-05浏览次数:170

摘要:  众所周知,“花园城市”新加坡在国际上法律严格著称,估计大家有听过新加坡的法律严格的“

  众所周知,“花园城市”新加坡在国际上法律严格著称,估计大家有听过新加坡的法律严格的“鞭刑”,安排壮男鞭一下屁股开花,鞭多几下甚至会威胁生命。乱丢垃圾罚款,禁止吃口香糖等,正是由于这些制度让新加坡社会治安好,新加坡人普遍素质高。

  在新加坡国父李光耀倡导的“居者有其屋”的政策下,建国早期就不断对房产交易法进行巩固和完善,时至今日买房产权交易流程已经标准化,在整个产权交易过程中,买卖双方均有各自委托的代理律师,高度透明,保护各自客户的利益,协助各自客户进行产权交易,一切均有法可依。

  详细介绍:

  新加坡政府对发展商的管制非常严格,发展商都是由政府统一颁发的执照,必须在开发住宅项目前取得建房计划许可和发展商销售许可证,类似于国内的预售许可证,才能开始销售。房地产发展商销售许可证则由政府部门签发,这样就能确保买家购买的房产,是由政府批准取得建房许可的发展商开发。

  新加坡发展商在出售期房时,必须使用房产发展商条例规定的标准格式的“房屋预售合同/OTP”和“正式购买合同”/Sales& Purchase Agreement,以保证买卖双方的合法权益和义务。在签订购买合同之后,买家的律师会向地契注册局递交一份知会备忘,以保护买家的权益。

  取得建房许可的发展商需要在银行或金融机构为房产项目开设“项目账户”,并持有该账户,项目账户的的资金只给对该项目使用,做到专款专用,买家支付的款项直接进入项目账户,不可以把项目账户的资金拿去别的项目使用,举个例子,一家发展商同时有项目在乌节路和东海岸,乌节路项目的资金就不可以用来做东海岸的项目。

  发展商必须在该账户中存入,这样保证新加坡新开发项目不会出现有些国家才有的“烂尾楼”,“发展商资金链断了跑路”,政府政策制定是为了保证买家的权利,保证新开发项目准时交房,所以新加坡不要发生烂尾楼现象。

新加坡购房流程详解

  项目账户包括:

  1) 买家支付的全部房款 (包括5%定金), 直到项目取得临时入伙许可证 (TOP) 签发才可取出该款项;

  2) 用于建设该房产项目的所有贷款。该账户中的款项仅限取得建房许可的发展商支取,并且只能用于与特定房产项目相关的地方。这杨最大限度的确保了项目的完工,同时保障了买家的权益。

  政府部门向发展商签发临时入伙许可证(TOP)之后,买家就可以搬进新房入住了。从房产交付给买家之日起12个月内(交房后的质量保证期一年),发展商有义务对房产项目出现的任何缺陷进行整修。因此,如果买家在12个月内发现房屋质量缺陷,可以要求发展商进行整修。

  在新加坡,发展商应自TOP签发之日起1至2年内(看项目规模大小而定),负责管理房产物业,直到管理公司成立或者交给专门的物业管理公司接管。此后,物业管理公司将接管房产公共区域及设施的管理和维护,总体而言,新加坡的物业管理在全世界都属于高标准的领先水平,外国买家在新加坡买房可对小区的物业管理可以放心。

  新加坡政府制定了一个发展商条例(Housing Developers Rules),规定了期房的付款流程,所有的发展商都必须遵守,所以购买期房的流程很直接,跟着下面的流程走就是了

  买房付款程序:

  若是购买期房 – 未完成的开发项目(仍在施工的开发项目)购买程序如下

  第一阶段:签订购买意向书(OTP-Optionto purchase)

  买家支付5%房价定金,发展商会给买家提供购买意向书/OTP,相当于国内预售合同,2周内发展商会寄给买家或买家指定律师正式购房合同。

  第二阶段:签订购买合同,行驶购买权,支付剩余首付,贷款批准

  买家收到购房合同3周内,需决定是否执行购买权,通常买家需跟律师预约执行购买权时间。如果买家碰到贷款出现问题或者资金方面的等其他原因,确定不执行购买权,就需让代理律师通知发展商,1.25%房价不予退还,3.75%房价部分会办理退还.

  第三阶段:就是按照下面工程进度付款

  期房项目按工程进度分期付款时间表(一般在三年内收取),具体以项目为准,房款按照项目进度制度,通俗点讲,干了多少活,收取多少钱。

  备注:以上款项均由银行按照楼盘施工进度发放(就是楼盘建到什么阶段,按照已经公式化的百分比银行发放贷款),而买家只需按银行实际发放给发展商的金额还月供就可以,期房在竣工前,因为是按照实际施工进度还月供,买家基本无太大财务压力。

  若是购买现房–已完成的开发项目(已获得临时占用许可证的开发项目)

新加坡购房流程详解

  以上介绍为期房的买房流程, 如果您是买现房/二手房的话,买房合同没有像期房那样标准化,法律上英文叫PrivateTreaty, 意思是私人之间交易,只要买方卖方双方同意就可以,通常是卖方提供买卖合同,卖方可以添加他想要加的条款,建议买家找像我这样靠谱的经纪,确保买家的利益,仔细阅读买房合同OTP,节省不必要的麻烦,买房这么专业的事情找专业的经纪做。

  买房其他费用支出汇总:

  1:税收

  印花税主要分为两种,买房印花税(BSD)和额外买房印花税啊(ABSD)

  印花税是对房产购买过程中的商业和法律文件征收的税。买家应在签订购买合同(执行购买权)之日起14日内缴纳。

  买房印花税(BSD)计算,是100万新币以下的按照3%*房价-5400算,如果199万新币以上的房价,按照4%*房价-5400算

  额外买房印花税(ABSD)是针对新加坡人第二套,PR和外国人的税,外国人买房额外印花税为20%,政府目的是通过该措施来稳定新加坡房价,确保老百姓买得起房子。

  按照自由贸易协定,如果您是美国公民,瑞士公民或绿卡,冰岛公民或绿卡,列支敦士敦公民或绿卡的话,那就恭喜您,你享受免除额外印花税的待遇,赶快加我微信联系我买房哦。

  2:律师费

  除了房款、印花税外,买家还应支付其它应付款项,例如:

  如果房产属于公寓项目,买家应自正式接管房产之日起或收到房产的房屋占有权通知之日起15日内(两者中以较早的为准),支付物业管理费。

  买家还应支付房产购买过程中产生的律师费用,目前市场费用一般为$3000新币左右,律师会帮您处理好买房过程中的相关手续,解决你的后顾之忧.

  买房银行贷款:

  1:外国人买房可以跟新加坡银行贷款吗?

  若选择贷款买房,银行通常给外国人批准最高获取相当于房价60%到70%的贷款(具体百分比取决于客户个人的财务状况),目前新加坡房贷利率约在年利率1.6-1.8%左右,很多国内客户觉得新加坡贷款利率低,相比国内的5-6%房贷利率低很多。

  2:房屋贷款利率配套有哪些类型?

  一般来说有固定利率配套和浮动利率配套两种。

  固定利率配套的房屋贷款提供规定期限内的固定利率,避免利率突然升高让您月供突然增加,相对来说你的月供金额每月是稳定的,但若在低利息大环境下使用固定利率配套,您相当于支付了较高利率。

  浮动利率配套的房屋贷款浮动利率随市场利率的升高和降低而变化,这样也就意味着你每月的月供具体金额会伴随着利息的浮动而变化,但是最近这几年利率浮动不大,通常比固定利率配套利息要低。

  常见的有1个月,3个月或者6个月的SIBOR或SOR配套,譬如0.6%+3个月SIBOR,如DBS星展银行推出的FHR,12或24个月固定存款利率配套,FHR8的指数0.2%,FHR8+1.45%,也就是贷款利率为1.65%。

  以我们的从业经验来看,各种贷款配套各有利弊,每个客户需求不一样,鞋子合不合脚要穿才知道。一般大部分客户为了追求利率稳定,不想担心利率大幅度波动,会保守的选择贷款利率固定配套,特别是随着美国联储局不断加息的影响,新加坡贷款利率上扬是一种必然,这时候选择固定贷款利率配套绝对是明智之举,当然也有客户选择浮动利率配套,需看买家的具体情况而定。

  我通常建议客户记得关注自己签的房产配套利率,记得第一年,第二年,第三年利率是多少,如果出现贷款利率高出很多时,及时联系银行重组贷款配套。

  问题解答:

  1. 新加坡买房送绿卡PR吗?

  常碰到顾客问我,新加坡买房可以给绿卡吗,答案是不送,不送哦新加坡不像欧洲一些国家推出买房送绿卡,毕竟新加坡经济实力摆在那,稳定的经济发展,那些欧洲国家买房送绿卡的是经济有问题的,新加坡政府开放给有实力的人才申请新加坡绿卡PR。还有在新加坡读大学,长期定居,工作人士是有机会申请PR,2017年政府推出给在新加坡读书的学生申请PR。如果您的另外一半是新加坡身份的话,可以给您申请PR。

  2. 新加坡房价大概如何?

  最低的1房入门价格60万新币起,2房80~120万价格新币不等,3房价格110-150万新币不等,以上为大众化公寓的参考价格,中高档项目由于地段好,价格自然价格就高,如乌节路,滨海湾,武吉知马的公寓属于高档住宅区。如乌节路的高档公寓1房价格150-190万,2房价格200-280万,3房的价格350-700万,4房及其顶楼复式更高。

  3. 新加坡买房需要多少首付和额外印花税?

  首付多少取决于您可以申请多少银行贷款,一般外国人可申请贷款60-70%。在新加坡工作的外国人或者绿卡PR持有者,如果您收入符合银行的要求的话,有机会到银行会批准贷款75%。如果您可以申请贷款70%,首付就准备30%,买房印花税是看买房者的身份和购买的第几套。

  4. 可以给年龄低于21岁的孩子买房吗?

  答案是可以的,新加坡法律规定买家需大于21岁,但碰到低于21岁的孩子买房,需要给孩子设立一个信托 (Trust), 然后就可买房了,这种情况买房必须是全款, 适合有实力全款买房的。

  5. 外国人可以购买的房产有哪些?

  主要包括公寓,酒店,办公室,私人店屋,政府组屋店屋,圣淘沙别墅等。

  6. 如果购买100万新币的房产的话,需要准备多少首付和印花税?

  如果您贷款可以申请70%,也就是70万,那需准备30万首付。印花税需看您的身份,如果是PR第一套的话,印花税为8%*房价-5400,需交$74600

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